Nekustamo īpašumu attīstības nozarē joprojām augsta aktivitāte un kapitāla nepieciešamība

Paaugstinoties banku procentu likmēm, kā arī būvmateriālu un pakalpojumu izmaksām, varētu šķist, ka nekustamo īpašumu nozarē gaidāms panīkums, taču nesenie Capitalia novērojumi par to neliecina. Attīstītāji ne tikai steidz pabeigt iesāktos projektus, bet arī kaļ plānus jaunu projektu uzsākšanai. Kādi šobrīd ir lielākie izaicinājumi un tendences nekustamo īpašumu attīstīšanā aizdevēja acīm?

Par spīti cenu kāpumam.
Teju katrs pēdējo mēnešu laikā ir izjutis pieaugošo inflāciju, taču ikdienas gaitas un tēriņus tā nav paralizējusi. Līdzīgs novērojums ir nekustamo īpašumu attīstītāju nozarē. Par spīti cenu kāpumam attīstītāji turpina iesāktos projektus un cīnās ar cenu kāpumu dažādos veidos – kāds ir iegādājies vairumu materiālu savlaicīgi, savukārt cits samierinās ar zemāku projekta ienesīgumu, nekā sākotnēji plānots. Tāpat arī projekta gaitā tiek koriģētas plānotās īpašumu pārdošanas cenas, ņemot vērā tirgus izmaiņas. Nereti cenu jautājuma risināšanā talkā nāk arī alternatīvais finansējums, kas palīdz finansēt neplānotas papildu izmaksas projekta gaitā.

Augoša aktivitāte arī reģionā.
Kopš Capitalia sāka finansēt attīstības projektus šī gada pavasarī, arvien lielāka interese tiek saņemta no reģionāliem attīstītājiem Liepājā, Valmieras novadā, Salaspilī un citās pilsētās. Piemēram, šī gada jūlijā Capitalia piešķīra EUR 150 000 finansējumu papildu izmaksu segšanai nekustamo īpašumu attīstītājam „Lion estate”, kurš darbojas Liepājas pusē. Savukārt šī gada pavasarī Capitalia izsniedza aizdevumu projekta „Smailes” pabeigšanai Valmieras novadā. Reģionālie projekti nereti ir mazāka apjoma, kas attiecīgi ietver arī mazāk risku gan būvniecības procesā, gan finansējuma piesaistē. Reģionā jauno projektu īpatsvars ir daudz zemāks nekā Rīgas apkārtnē. Tādējādi pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunuzceltās vai renovētās mājās ir tikpat augsts, kas paver lieliskas iespējas arī mazākiem attīstītājiem reģionā.

Alternatīvajiem aizdevējiem ir savas priekšrocības.
Kopš ģeopolitiskajiem saasinājumiem Eiropā banku pieeja kreditēšanai ir kļuvusi vēl piesardzīgāka un konservatīvāka. Lai saņemtu bankas finansējumu attīstības projekta realizēšanai, uzņēmējam jānodrošina sava līdzdalība vismaz 30-40% apmērā no kopējās projekta summas. Turklāt papildu summas saņemšana neparedzētu izmaksu segšanai nereti ir ļoti sarežģīta vai pat neiespējama. Tāpat arī bankas priekšroku dod projektu attīstīšanai Rīgā vai tās apkārtnē, kamēr reģionāli projekti tiek uzskatīti par potenciāli mazāk likvīdiem un ienesīgiem. Alternatīvo finansētāju pieeja ir elastīgāka ar zemākām uzņēmēja finansiālās līdzdalības un nodrošinājuma prasībām. Tāpat arī finansējums ir saņemams ātrāk nekā komercbankās. Neparedzētu izmaksu gadījumā ir iespējams operatīvāk vienoties par korekcijām finansējuma summā un saņemt papildus aizdevumu, ja nepieciešams. Visi šie aspekti rezultējas raitākā projekta izpildē un savlaicīgā objekta pārdošanā. Kaut arī banku procentu likmes ir zemākas, bieži savlaicīgāka projekta pabeigšana var kompensēt procentu izmaksu starpību, kas rodas, izmantojot dārgāku, bet ātrāk apgūstamu finansējumu.

Bez sava kapitāla neiztikt.
Svarīgi, ka visā projekta izpildes laikā aizdevēja interesēs ir uzturēt veselīgu aizdevuma summas un objekta vērtības attiecību (loan-to-value).  Tas nozīmē, ka attīstītājiem jārēķinās arī ar sava kapitāla ieguldīšanu projekta realizācijā. Lieliski, ja zemes īpašums, uz kura ir plānots veikt būvdarbus, jau ir uzņēmēja īpašumā, ir veikti būvlaukuma sagatavošanas darbi un saņemtas visas nepieciešamās atļaujas. Sarežģītāk, ja uzņēmējs vēlas realizēt projektu „no nulles”, kur arī pirmajam solim -  zemes iegādei - jau ir vajadzīgs aizdevums.  Šāds projekts agrāk vai vēlāk sasniegs aizdevuma-nodrošinājuma proporciju, pie kuras aizdevējs vairs nebūs gatavs izsniegt finansējumu būvdarbu turpināšanai. Ieteicamā sava līdzdalība ir 20-30% apmērā no kopējām izmaksām, kas ne tikai nomierina aizdevējus, bet paredz arī nelielu rezervi neplānotu izmaksu segšanai.

Capitalia labprātāk finansē projekta noslēguma fāzi
Jo agrākā fāzē ir  projekts, jo vairāk risku ietver tā realizācija. Piemēram, uzsākot nulles fāzes būvdarbus, uzņēmējs var sastapties ar negaidītiem šķēršļiem komunikāciju un ceļa izbūvē, projekta un būvatļaujas saskaņošanas procesā. Īpaši riskanti ir piesaistīt finansējumu, kad vēl nav atrisināti visi juridiskie un sagatavošanās jautājumi. Capitalia iesaka piesaistīt finansējumu tad, kad ir atrisināti visi fundamentālie jautājumi un ir saņemta zaļā gaisma projekta realizācijai. Tāpat arī visu sagatavošanās darbu pabeigšana ļauj aizdevējam justies komfortablāk, finansējot konkrēto projektu, un sniedz pārliecību par uzņēmēja profesionalitāti. Capitalia labprātāk finansē projekta noslēguma fāzi, kad ir gūta pārliecība, ka piešķirtais finansējums ir pietiekams projekta pilnīgai pabeigšanai. Tāpat arī būvdarbu noslēguma fāzē ir krietni mazāks risks saskarties ar neplānotām izmaksām un citiem pārsteigumiem, jo vairums darbu jau ir aiz muguras.

Neskatoties uz materiālu cenu un īpašumu tirgus izmaiņām, Capitalia labprāt iesaistās nekustamo īpašumu attīstības projektos, palīdzot veidot dzīvojamo fondu ne tikai Rīgas apkārtnē, bet arī mazākās Latvijas pilsētās. Kopā ar mūsu klientiem ļoti lepojamies ar līdz šim finansētajiem projektiem un aktīvi lūkojam pēc iespējām iesaistīties jaunu projektu realizēšanā,” atzīst Capitalia Finansēšanas nodaļas vadītājs Artūrs Soročenkovs.
Rakstu ievietoja plkst. 09:27